Die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG (HBH) steht seit ihrer Gründung am 2. April 1949 für eine verlässliche und generationenorientierte Unternehmenspolitik. Ziel der Genossenschaft ist es, bezahlbaren Wohnraum für alle ihre Mitglieder zu schaffen und dauerhaft zu sichern.
Wie in den Jahren zuvor lag im Jahr 2024 der Schwerpunkt auf dem Bau, der Verwaltung und der Instandhaltung des eigenen Gebäudebestandes. Hierzu zählen in unterschiedlichen Rechts- und Nutzungsformen Mietwohnungen, Gewerbeeinheiten sowie Stellplätze und Garagen.
Zum 31. Dezember 2024 umfasste der Bestand 6.942 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 451.158 Quadratmetern. Ergänzt wurde dieser durch 16 Gewerbeeinheiten, 2.565 Stellplätze in Tiefgaragen und Einzelgaragen sowie 890 Kfz-Stellplätze. Die gesamte Nutzfläche belief sich auf 46.481 Quadratmeter.
Im Berichtsjahr stand insbesondere die Neugestaltung des Quartiers Barmbek-Süd im Fokus. Der planmäßige Abriss der Gebäude Sentastraße 7–11 führte zum Abgang von 31 Wohnungen. Gleichzeitig wurden mit der Fertigstellung des ersten Neubauabschnitts in der Sentastraße 11–13 und der Lohkoppelstraße 67 insgesamt 57 neue Wohnungen geschaffen. Dies führte zur Erhöhung der Gesamtwohnfläche um rund 2.473 Quadratmeter. Gleichzeitig führte der Neubauabschnitt zu einem Zugang von 21 neuen Tiefgaragenstellplätzen, wodurch sich eine Nettozunahme der Nutzfläche um etwa 579 Quadratmeter ergab. Berücksichtigt wurde hierbei auch der Wegfall eines Stellplatzes in der Tiefgarage Bramfelder Straße.
| KENNZAHLEN | PLAN 2024 | IST 2024 | IST 2023 |
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse aus Mieten | 40,0 Mio. € | 40,3 Mio. € | 39,6 Mio. € |
| Instandhaltungsaufwendungen* | 14,6 Mio. € | 14,6 Mio. € | 13,8 Mio. € |
| Zinsaufwendungen | 3,3 Mio. € | 3,2 Mio. € | 3,2 Mio. € |
| Jahresüberschuss | 6,1 Mio. € | 6,6 Mio. € | 7,2 Mio. € |
| * inkl. verrechneter eigener Leistungen | |||
Tabelle nach rechts und links swipen.
Auch im Geschäftsjahr 2024 erzielte die HBH ein positives Jahresergebnis – rund 0,5 Mio. Euro über Plan. Maßgeblich hierfür war die gute Entwicklung der Mieterträge, die die Planzahl um rund 0,3 Mio. Euro übertrafen. Hintergrund war die insgesamt stabile Nachfrage nach Wohnraum. Dies wurde durch eine positive Mietpreisentwicklung im Hamburger Marktumfeld begünstigt. Der Umfang der Instandhaltungsarbeiten stieg wie prognostiziert an und blieb im Rahmen der wirtschaftlichen Planung.
Trotz der Aufnahme neuer Darlehen zur Finanzierung von Investitionen im Geschäftsjahr konnte die Zinsbelastung gegenüber dem Vorjahr leicht gesenkt werden. Ausschlaggebend hierfür waren planmäßige Tilgungen sowie Tilgungszuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die zu einer Reduktion der Zinsaufwendungen um 0,1 Mio. Euro führten.
Trotz gesunkener Kapitalkosten infolge der Leitzinssenkung durch die EZB bleibt das Bauen in Hamburg herausfordernd. Hohe Baupreise sowie ein anhaltender Fachkräftemangel wirken dämpfend auf die Bautätigkeit. Zudem belasten steigende Energiekosten und das kontinuierliche Anheben der CO₂-Abgaben die Betriebskosten – auch wenn sich der Energiemarkt insgesamt leicht entspannt hat.
Die erneut gesunkene Fluktuationsquote von 5,6 Prozent (Vorjahr: 6 Prozent) spiegelt die stabile Mieterstruktur wider. Im Berichtsjahr wurden 388 Wohnungen neu vermietet (Vorjahr: 414).
Der zum Jahresende erhöhte Leerstand von 139 Wohnungen (Vorjahr: 89) ist vor allem auf bautechnisch bedingte Verzögerungen bei Mieterwechseln und laufende oder anstehende Modernisierungen sowie Abriss mit anschließender Neubautätigkeit zurückzuführen. Ein struktureller Leerstand liegt weiterhin nicht vor.
Die wirtschaftliche Lage der Hanseatischen Baugenossenschaft Hamburg eG zeigt sich auch im Geschäftsjahr 2024 als solide. Trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen auf dem Bau- und Energiemarkt konnte die HBH ihre wirtschaftliche Handlungsfähigkeit sichern, Investitionen konsequent umsetzen und ihr Eigenkapital weiter stärken. Die folgenden Teilbereiche geben einen Überblick über die Vermögensstruktur, die Finanzlage und die Ertragsentwicklung.
Die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg verfügt über geordnete Vermögensverhältnisse und eine solide Kapitalstruktur. Die langfristige Finanzierung erfolgt durch eine ausgewogene Kombination aus Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital. Im Jahr 2024 wurden Investitionen in Höhe von 15 Mio. Euro in das Anlagevermögen getätigt – insbesondere im Neubau des Quartiers Barmbek-Süd (11,6 Mio. Euro) sowie in die Modernisierung des Gebäudebestandes (3 Mio. Euro), überwiegend im Bereich energetischer Maßnahmen. Zusätzlich wurden 0,4 Mio. Euro in Ausstattung investiert. Dem standen planmäßige Abschreibungen in Höhe von 10,2 Mio. Euro gegenüber.
Die Kapitalstruktur entwickelte sich stabil: Den Zugängen neuer Darlehen in Höhe von 11 Mio. Euro standen planmäßige Tilgungen in Höhe von 11,3 Mio. Euro und Tilgungszuschüsse der KfW in Höhe von 0,3 Mio. Euro sowie die Rückzahlung weiterer Darlehen in Höhe von 1,2 Mio. Euro gegenüber. Zudem wurden die langfristigen Rückstellungen um 0,2 Mio. Euro erhöht. In der Summe führte dies zu einem Rückgang des langfristigen Fremdkapitals um 1,6 Mio. Euro.
Auch das kurzfristige Vermögen entwickelte sich positiv: Ein Anstieg um 2,8 Mio. Euro resultierte im Wesentlichen aus offenen Forderungen gegenüber der IFB Hamburg und der KfW im Zusammenhang mit Bau- und Tilgungszuschüssen. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten stiegen vorrangig durch Bautätigkeiten und Instandhaltung (+2,6 Mio. Euro) sowie durch Vermietungsvorgänge, insbesondere die Heizkostenabrechnung (+1 Mio. Euro). Dem gegenüber standen rückläufige kurzfristige Rückstellungen und geringere erhaltene Anzahlungen in Höhe von 0,4 Mio. Euro.
Der Jahresüberschuss wurde in weiten Teilen in die Ergebnisrücklagen überführt, wodurch das Eigenkapital um 5,7 Mio. Euro anstieg. Die Eigenkapitalquote konnte somit auf 45,3 Prozent erhöht werden (Vorjahr: 44,7 Prozent).
Die Analyse der finanziellen Entwicklung der Genossenschaft erfolgt auf Basis der Kapitalflussrechnung. Diese gibt Auskunft darüber, wie im Geschäftsjahr 2024 die finanziellen Mittel erwirtschaftet und wofür diese verwendet wurden, z. B. für Investitionsmaßnahmen oder für Maßnahmen im Finanzierungsbereich. Die daraus abgeleiteten Zahlungsströme unterstreichen: Die finanziellen Verhältnisse der HBH sind weiterhin geordnet und stabil.
| VERMÖGENSLAGE | 2024 | 2023 | VERÄNDERUNG | ||
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIVA | |||||
| Anlagevermögen einschl. langfr. RAP* | 380.948,3 T€ | 94,7 % | 376.136,6 T€ | 95,3 % | 4.811,7 T€ |
| Umlaufvermögen langfristig | 129,8 T€ | 0,1 % | 520,1 T€ | 0,1 % | -390,3 T€ |
| Umlaufvermögen kurzfristig einschl. kurzfr. RAP* | 20.980,3 T€ | 5,2 % | 18.145,1 T€ | 4,6 % | 2.835,2 T€ |
| GESAMT | 402.058,4 T€ | 100,0 % | 394.801,8 T€ | 100,0 % | 7.256,6 T€ |
| PASSIVA | |||||
| Eigenkapital | 182.205,6 T€ | 45,3 % | 176.547,6 T€ | 44,7 % | 5.658,0 T€ |
| Rückstellungen u. Fremdkapital langfristig | 199.084,5 T€ | 49,5 % | 200.639,0 T€ | 50,8 % | -1.554,5 T€ |
| Rückstellungen, Fremdkapital u. RAP* kurzfristig | 20.768,3 T€ | 5,2 % | 17.615,2 T€ | 4,5 % | 3.153,1 T€ |
| GESAMT | 402.058,4 T€ | 100,0 % | 394.801,8 T€ | 100,0 % | 7.256,6 T€ |
| * Rechnungsabgrenzungsposten | |||||
Tabelle nach rechts und links swipen.
Die im Geschäftsjahr generierten Einnahmen reichten aus, um sämtliche Investitionen in Höhe von 15 Mio. Euro vollständig aus eigener Kraft zu decken – insbesondere in die Entwicklung und energetische Optimierung des Anlagevermögens. Die planmäßige Tilgung bestehender Darlehen blieb mit 11,3 Mio. Euro auf hohem Niveau und führte zu einer weiteren Entschuldung. Die Aufnahme neuer Darlehen betrug 11 Mio. Euro.
Die Liquidität nahm im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Mio. Euro ab – davon sind 0,3 Mio. Euro als finanzielle Rücklagen in Form von Bauspardarlehen, etwa zur Verwendung bei künftigen Baumaßnahmen, weiterhin verfügbar. In der ersten Jahreshälfte konnten flüssige Mittel noch zu attraktiven Zinssätzen angelegt werden. Ab der zweiten Jahreshälfte war jedoch ein deutliches Absinken der Guthabenzinsen zu beobachten. Für die kurzfristige Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit steht der Genossenschaft ein flexibel einsetzbarer Kreditrahmen in Höhe von 10 Mio. Euro zur Verfügung, wodurch auf den Einsatz besonderer Finanzierungsinstrumente verzichtet werden konnte.
Wie bereits in den Vorjahren wurde das Jahresergebnis maßgeblich durch die Bewirtschaftungstätigkeit erwirtschaftet. Die durchschnittlichen Erträge aus Nutzungsgebühren – inklusive Zuschüssen der IFB – stiegen von 7,11 Euro auf 7,24 Euro/Quadratmeter Wohnfläche.
Parallel dazu erhöhten sich die jährlichen Instandhaltungsaufwendungen auf 27,90 Euro/Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche (Vorjahr: 26,06 Euro). Ursächlich hierfür waren vor allem gesetzlich bedingte Maßnahmen wie Beprobungen in leerstehenden Wohnungen, der hydraulische Abgleich in gasversorgten Gebäuden sowie die Modernisierung älterer Aufzugsanlagen.
Eine Veränderung im Bereich der Ertragsteuern resultierte aus Nachzahlungen für vorangegangene Jahre, ohne das Gesamtbild wesentlich zu beeinflussen.
| KAPITALFLUSSRECHNUNG | 2024 | 2023 | VERÄNDERUNG |
|---|---|---|---|
|
Cashflow nach DVFA/SG1) |
16.966,4 T€ | 17.480,8 T€ | - 514,4 T€ |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | 19.878,1 T€ | 21.542,3 T€ | - 1.664,2 T€ |
| II. Investitionsbereich | |||
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | - 14.958,5 T€ | - 13.727,0 T€ | - 1.231,5 T€ |
| III. Finanzierungstätigkeit | |||
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | - 5.476,6 T€ | - 4.257,5 T€ | - 1.219,1 T€ |
| Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes | - 557,0 T€ | 3.557,8 T€ | - 4.114,8 T€ |
| IV. Finanzmittelfonds | |||
| Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes | - 557,0 T€ | 3.557,8 T€ | - 4.114,8 T€ |
| Finanzmittelbestand am 31.12.2023/2022 | 4.507,8 T€ | 950,0 T€ | 3.557,8 T€ |
| Finanzmittelbestand am 31.12.2024/2023 | 3.950,8 T€ | 4.507,8 T€ | - 557,0 T€ |
| Cashflow nach DVFA/SG nach planmäßiger Tilgung (Wohnungswirtschaftlicher Cashflow) | 5.692,3 T€ | 6.358,9 T€ | - 666,6 T€ |
| 1) DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e. V. | |||
Tabelle nach rechts und links swipen.
| ERTRAGSLAGE | 2024 | 2023 | VERÄNDERUNG |
| T€ | T€ | T€ | |
| Bewirtschaftungstätigkeit | + 7.300,4 | + 8.200,7 | - 900,3 |
| Betreuungstätigkeit | - 10,8 | + 0,7 | - 11,5 |
| Bautätigkeit | - 7,8 | - 4,3 | - 3,5 |
| Sonstiger Geschäftsbetrieb | - 842,0 | - 502,8 | - 339,2 |
| Finanzergebnis | - 8,5 | - 139,0 | + 130,5 |
| Neutrales Ergebnis | + 74,8 | + 69,0 | + 5,8 |
| Jahresergebnis vor Steuern | + 6.506,1 | + 7.624,3 | - 1.118,2 |
| Ertragsteuern | + 44,7 | - 439,7 | + 484,4 |
| Jahresüberschuss | + 6.550,8 | + 7.184,6 | - 633,8 |
Tabelle nach rechts und links swipen.
Für die Steuerung der Hanseatischen Baugenossenschaft Hamburg ist der frühzeitige Blick auf potenzielle Chancen, Risiken und deren wirtschaftliche Folgen zentral. Ein etabliertes, regelmäßig überprüftes Risikofrüherkennungssystem sorgt dafür, dass sämtliche relevanten Unternehmensbereiche fortlaufend im Fokus stehen. So wird der nachhaltige Fortbestand der Genossenschaft ebenso abgesichert wie ihre Zahlungsfähigkeit und Vermögensstruktur.
Trotz rückläufiger Inflationsraten nähert sich die Teuerung dem Zielwert der Europäischen Zentralbank von rund 2 Prozent an.
Zugleich belasten der Wegfall von Energiepreisbremsen und gestiegene CO₂-Kosten die Heizkosten. Die jüngste Senkung des Leitzinses durch die EZB zeigt bislang nur begrenzte Wirkung auf die langfristige Finanzierung der HBH, da wesentliche Kreditverträge frühzeitig gesichert wurden. Dennoch bleibt das Zinsniveau angespannt. Bei der Bewertung neuer Investitionen fließen die gestiegenen Finanzierungskosten entsprechend ein.
Frei verfügbare Mittel konnten im ersten Halbjahr 2024 noch zu attraktiven Konditionen angelegt werden. In der zweiten Jahreshälfte zeigten sich bereits sinkende Guthabenzinsen – ein Trend, der in künftige Liquiditätsentscheidungen einfließt.
Unverändert herausfordernd bleiben die anhaltend hohen Baukosten. Hinzu kommen politische Unwägbarkeiten und komplexe gesetzliche Rahmenbedingungen, die die Planung und Realisierung neuer Bauprojekte erschweren. Die derzeitigen Diskussionen in Teilen der Hamburger Politik, Klimaneutralität bereits 2040 zu erreichen, stellen zusätzliche Anforderungen – insbesondere im Hinblick auf technologische und personelle Ressourcen. Solange die Förderkulisse verlässlich bleibt, sind diese Risiken für die HBH jedoch kalkulierbar.
Internationale Handelskonflikte und protektionistische Maßnahmen – etwa durch Zölle oder Exportbeschränkungen – können Lieferketten unterbrechen und das Investitionsklima trüben. Solche Entwicklungen bergen auch für die deutsche Wirtschaft Risiken. Ihre Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung sind schwer zu prognostizieren, doch ihre Bedeutung für ein exportorientiertes Land wie Deutschland bleibt erheblich.
Die energetische Weiterentwicklung des Gebäudebestandes bildet einen Schwerpunkt der strategischen Ausrichtung. Auf Basis einer jährlich erhobenen CO₂-Bilanz verfolgt die HBH einen systematischen Dekarbonisierungsfahrplan. Es bietet sich der Genossenschaft die Chance, ihren Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und ihren Mitgliedern energieeffiziente und kostensparende Wohnungen zur Verfügung zu stellen.
Auch im kommenden Geschäftsjahr investiert die HBH gezielt in nachhaltigen Neubau, energetische Modernisierungen und eine zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Bereits im Herbst 2024 wurden 57 öffentlich geförderte Wohnungen im ersten Bauabschnitt Barmbek-Süd an die Mitglieder übergeben. Im Frühjahr 2025 wurde das Altgebäude Sentastraße 7–11 abgerissen, um den zweiten Neubauabschnitt zu starten. Bis Ende 2027 werden dort in drei Bauabschnitten insgesamt 143 neue Wohnungen entstehen. Die Vollmodernisierung der Sentastraße 1–5 mit 28 Wohnungen soll bis Ende 2025 abgeschlossen werden.
Im Quartier Moorgrund (Wandsbek) wird die energetische Sanierung von 192 Wohnungen bis 2029 über drei Bauabschnitte umgesetzt. Bereits seit April 2024 wurden 24 Wohnungen energetisch modernisiert, der zweite Teil des ersten Bauabschnitts, ebenfalls mit 24 Wohnungen, folgt im Laufe des Jahres 2025 und soll bis Ende des Jahres abgeschlossen sein. Dabei werden Fassaden, Fenster, Keller- und Geschossdecken gedämmt sowie eine Photovoltaik-Anlage installiert.
In Hamburg-Rahlstedt, Fünfstück 14–18, wird 2025 erstmals ein Objekt der HBH mit einer Wärmepumpe und einer PV-Anlage mit Stromspeicher ausgestattet. Die Maßnahme umfasst die Dämmung der Gebäudehülle, betrifft 18 Wohnungen und soll Ende 2025 fertiggestellt sein.
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Hamburg wird auch im Jahr 2025 weiter steigen. Die wachsende Bevölkerung in der Metropolregion sowie die anhaltend geringen Neubauaktivitäten im Immobiliensektor verstärken den Druck auf den Wohnungsmarkt. Die HBH rechnet daher mit einer konstant hohen Auslastung ihres Bestandes und plant mit entsprechend stabilen Mieterträgen.
Diese Entwicklung ist eine wichtige Voraussetzung, um den satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft dauerhaft erfüllen zu können.
Die Finanzierung unserer Bauvorhaben erfolgt weiterhin auf Grundlage marktüblicher Kreditbedingungen. Dabei geben wir unsere Planungsrechnungen und Kennzahlen an etablierte Darlehensgeber wie Banken und Versicherungen weiter. Diese werten unsere Unterlagen aus und orientieren sich zusätzlich an gängigen Ratingmodellen zur Bewertung ihres Ausfallrisikos. Aufgrund unserer stabilen finanziellen Struktur und der soliden Eigenkapitalbasis erhält die HBH unverändert attraktive Konditionen. Besondere Finanzierungsinstrumente kommen nicht zum Einsatz, sodass in diesem Bereich keine zusätzlichen Risiken bestehen.
Bereits im Vorfeld des Geschäftsjahres 2025 wurden Anschlussfinanzierungen für auslaufende Zinsvereinbarungen gesichert. Ungeachtet der vorgesehenen hohen Tilgungsleistungen rechnen wir im Zuge des gestiegenen Zinsniveaus mit leicht steigenden Zinsaufwendungen für das laufende Jahr.
Die Auswirkungen des Fachkräftemangels machen sich zunehmend auch in der Wohnungswirtschaft bemerkbar. Die HBH begegnet dieser Herausforderung mit einem klaren Fokus auf Ausbildung, kontinuierliche Qualifizierung und die fortschreitende Digitalisierung ihrer Prozesse. So sichern wir nicht nur die Qualität in der Verwaltung unseres Bestandes, sondern bleiben auch als Arbeitgeber attraktiv.
Die verlässliche Zusammenarbeit mit langjährigen Geschäftspartnern bildet dabei ein tragfähiges Fundament, um kommende Aufgaben gemeinsam zu meistern. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen – geprägt durch steigende Baukosten, komplexe Regulierungen und Fachkräfteengpässe – rechnet die HBH auch im Geschäftsjahr 2025 mit einem positiven Jahresüberschuss. Die Grundlage dafür bilden eine stabile Ertragslage, die strategische Steuerung unserer Investitionen und das Vertrauen in unsere Organisation.
| PLAN 2025 | |
| Umsatzerlöse aus Mieten | 41,3 Mio. € |
| Instandhaltungsaufwendungen * | 15,0 Mio. € |
| Zinsaufwendungen | 3,2 Mio. € |
| Jahresüberschuss | 6,4 Mio. € |
| * inkl. verrechneter eigener Leistungen | |
Hamburg, den 8. April 2025
DER VORSTAND
Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG
Daniel Kirsch
Alexander Schubert
